大阪高等裁判所 平成２年（ネ）３９６号 判決 1991年3月28日
控訴人 藤原玉尾 外五名
右控訴人ら六名訴訟代理人弁護士 田中治
被控訴人 恵武一 外四五名
右被控訴人ら四六名訴訟代理人弁護士 下村雄一
主文
原判決を取り消す。
被控訴人らの請求を棄却する。
訴訟費用は一、二審とも被控訴人らの負担とする。
事実
一 控訴の趣旨
主文と同旨。
二 事実関係は、次のとおり訂正、付加するほか原判決の事実摘示のとおりであるから、これをここに引用する（ただし、原判決添付物件目録末行の「図面記載部分」を「図面の赤斜線記載部分」に訂正する。）。
１ 原判決二枚目表四、五行目の「別紙目録記載の土地（以下本件土地という）」を「原判決添付物件目録記載の宅地九一四・九五平方メートル（以下「本件全土地」という。）」に、同一二、一三行目の「（本件土地）」を「（原判決添付物件目録記載の約三六九・五〇平方メートルの土地。以下「本件土地」又は「本件駐車場」という。）」に、同裏三行目の「少くとも」を「遅くとも」に、同三、四行目の「右駐車場を」を「本件駐車場のうちその一部を」に、三枚目表末行の「あったもので」から同裏一行目末尾までを「あったものである。」に、同四行目の「否認し、」から五行目末尾までを「否認する。」に訂正する。
２ 同五枚目表一〇行目と一一行目との間に左記を付加する。
「３ 本件駐車場の専用使用権が使用貸借契約の性質を有するとしても、被控訴人らは訴訟提起の段階において当然に解約告知をしているものである。更に、この使用貸借契約は期限の定めがないことから訴訟提起の段階において解約の意思表示を含んでいるものである。」。
３ 同五枚目裏六行目と七行目との間に左記を付加する。
「３ 同３の事実は争う。」
４（控訴人ら）
本件駐車場の専用使用権（以下「本件専用使用権」という。）の法的性質につき次のとおり主張する。
(1)（第一次的） 本件専用使用権の法的性質は、本件駐車場部分が建物の区分所有等に関する法律一条にいう構造上区分された建物であって所有権の対象となりうるものであるから、同建物の所有権留保である。
(2)（第二次的） 本件専用使用権は、特約による権利である（契約自由の範囲内の法定型外の無名契約である。）。権利の内容は駐車場として無償使用しうるもので、その存続期間の定めはない（本件マンションが建て替え等のため、当該土地を必要とする場合には終了すると考えられる。）。右権利は財産権として相続の対象ともなる。なお、本件専用使用権の設定は有償でなされたものであり一方的恩恵的なものではない。
(3)（第三次的） 本件専用使用権は、無償の地役権である。本件マンションの一階北側に現在控訴人藤原弘司（以下「控訴人弘司」という。）がステーキハウスを経営している建物があるが、その南側にある本件駐車場に亡梅太郎が本件専用使用権を設定・留保した動機の一端は、右建物で子供である控訴人弘司にステーキハウスを営業させ、その駐車場を確保することにあったものであり、右ステーキハウスの建物の敷地を要役地とし、本件駐車場を承役地とする地役権設定契約が締結されたものと解すべきである。
(4)（第四次的） 本件専用使用権は、使用貸借による権利である。ところで、昭和四七年当時本件駐車場部分を一〇〇〇万円と価額評価して本件マンションの分譲価額が総合的に決定されたこと等の経過からして当時の一〇〇〇万円に相当する金員を賃料として収受するまで、又はそれに相当する期間使用をするまでは契約に定めたる目的に従った使用、収益が終了したとはいえない。また、亡梅太郎が死亡しても、右使用、収益を終了するまで相続人にその使用、収益をさせることが衡平の精神に沿うものである。
５（被控訴人ら）
(1)控訴人らの前記主張はすべて争う。
(2)原判決四枚目表四行目１の公序良俗違反の主張に付加して更に次の主張をする。
<１>本件専用使用権の設定につき何らの対価関係がないこと（本件専用使用権の設定は全く無償である。）、<２>本件専用使用権の設定契約は分譲主である亡梅太郎が買受人たる被控訴人らの無知、無関心に乗じて本件マンションの敷地部分を二重に譲渡し不法の利益を得ようとして行ったものであること（亡梅太郎は、本件マンションを分譲するに際して本件専用使用権を設定したばかりか、その敷地面積を不法に減少させたり、マンションの壁に他人のために不法に煙突を取り付けたりしているものであり、その悪意ないし不法性は明らかである。）、<３>本件専用使用権の設定によって区分所有者や管理組合は何らの利益も得ておらないところ、亡梅太郎らは本件駐車場を無償で使用するばかりでなく、その設備である電気、水道料金も全く支払わず、固定資産税も負担していないこと、<４>本件専用使用権の法的性質が極めて不明確であること等の事情にも照らすと、本件駐車場を特定の者に専用使用させる合理的理由は全くなく、本件専用使用権の設定契約は公序良俗違反で無効であるといわざるを得ない。
理由
一 請求原因事実は、当事者間に争いがない。そこで、抗弁につき検討するのに、証拠<省略>及び弁論の全趣旨によれば、次の事実が認められる。
１ 亡梅太郎は、もと本件全土地を所有していたところ、同土地上にマンションを建築して分譲することを計画し、昭和四六年末ころ訴外東洋信託銀行（以下「訴外銀行」という。）に分譲の委託をした（なお、亡梅太郎は訴外銀行からマンション建築資金の融資を受けた。）。分譲の際の契約書案は訴外銀行の方で施主である亡梅太郎の意向を聞いて作成したが、亡梅太郎は、訴外銀行の担当者に対し、「自分の方でマンション内にステーキハウスを営業したいのでそのための駐車場を留保したい、また、分譲価額はマンションの場所が阪神今津駅まで徒歩二分という良い立地条件にあることを考えると坪当たり三八万円位では安すぎるから坪当たり四五万円位にしたい」との旨の要望を出したところ、同銀行の担当者から「借入金の金利等を計算すると分譲価額は少々安くしても早く売った方がいい。分譲価額は三八万円位にしておいてその代わりに駐車場の専用使用権を施主の方に留保し、これにより収益を得るようにしたらどうか」などと言われたので、この助言を受入れることとした。そこで、本件マンションの分譲価額を決める際に、分譲主であり施主である亡梅太郎側に所有権を留保する一階北側の店舗（子である控訴人弘司に所有権保存登記が経由された。）及び事務所として使用する二階の建物（本件マンションの一室。亡梅太郎に所有権保存登記が経由された。亡梅太郎が昭和六〇年九月一六日に死亡した後は相続を原因として控訴人藤原玉尾に所有権移転登記が経由された。）の価額評価（前者につき一一三四万八〇〇〇円、後者につき九五〇万円）をすると共に本件駐車場部分を昭和四七年当時で一〇〇〇万円と評価して（本件駐車場を分譲すれば一〇〇〇万円であるとし、一台八〇〇〇円で賃貸すると年額一九二万円の収益があがると評価）、分譲主である亡梅太郎に留保される利益を含めて総合的に本件マンションの分譲価額を決定したので、本件専用使用権の設定を考慮しない場合よりも分譲価額は相当程度安くなっているといえる。なお、本件マンションのうち面積二〇坪の一室の分譲価額は七三〇万円（坪当たり三六万五〇〇〇円）であるところ、これが当時の近隣の分譲マンションの販売価額の相場と比較して格別安いことを示す証拠はないが、前記のとおり近くに便利な駅があることをも考慮すると高いとはいえない。
ところで、昭和四六、七年当時は新築マンションを分譲する際に施主側が駐車場の専用使用権を留保するという方法がとられることが多かったが（この方法はマンションの分譲価額を下げるために考えられたものである。）、マンションの居住者との間で専用使用権や所有権留保をめぐってトラブルが多発するようになり、昭和五〇年四月には社団法人日本高層住宅協会は、専用使用権等について慎重に対処すべき旨の見解を出している。
２ 本件マンション分譲の際のパンフレットには施主として「藤原梅太郎」の記載がされ、設備概要の主要設備欄には「駐車場（賃貸、施主経営）」との記載があり、同パンフレット末尾の「お支払方法とローン」の欄にも「駐車場（収容能力二〇台）は賃貸、施主経営。」との記載が明確にされている。また、右分譲の際の不動産売買契約書（以下「本件契約書」という。）一四条では、本件駐車場は共用部分に属するものとされており、同(2) には、本件駐車場を使用細則の定めるところに従い売主（亡梅太郎）に専用利用させることを承諾する旨の規定があり、同(3) には、右駐車場の専用利用権は区分所有者以外の第三者に管理規約、使用細則を遵守のうえ貸与することができる旨の規定があり、この売買契約書と一体をなす管理規約六条(2) には「区分所有者は共有の土地のうちの駐車場を「使用上のご注意」の定めるところに従い、専用利用権者（施主・藤原梅太郎）に専用使用させるものとする。」との規定があり、同(3) には「右の専用利用権は、この建物の区分所有者以外の第三者に管理規約、使用細則を遵守のうえ貸与することができる。」との規定がある（本件契約書に右のような記載がされていることは、当事者間に争いがない。なお、本件契約書には本件駐車場の専用使用権の存続期間についての定めは全くない。）。ところで、本件マンションの分譲業務を亡梅太郎から委託されていた訴外銀行の担当者は、買主を訴外銀行大阪支店の会議室に集めて本件マンションの分譲の件につき説明したが、その際本件契約書一四条についての説明、すなわち、本件駐車場の専用使用権が施主の亡梅太郎に留保される旨の説明をし、また、各買主にマンションの建物を引渡す際にも右条項の説明をした。分譲直後からしばらくの間は、本件専用使用権が施主に留保されていることにつき本件マンションの居住者から異議ないし疑義が亡梅太郎側に述べられたことは全くなかった。
３ 本件駐車場は、本件マンションの一階部分の一部であって、その位置は、原判決添付図面の赤斜線記載部分（三六九・五〇平方メートル）であり本件全土地の約四〇パーセントに当たる。同駐車場の構造は、本件マンションの建物の外壁を利用して周囲を囲んでおり、駐車場としての出入口は西側に二か所、南側に一か所、東側に一か所あり、この出入口は開放されているのでマンション居住者及び第三者が自由に出入りすることはできる状態である。一階の北側部分に現在控訴人弘司が営業しているステーキハウスの店舗があるが、それ以外の建物は一階にはなく、二階以上の本件マンションの居住者は本件駐車場部分を通行しなくても各階の各自の建物へ自由に出入りすることができる。ところで、亡梅太郎は本件マンションの分譲当初から、本件駐車場のうち別紙図面の赤色部分(2) （約三五平方メートル）を本件マンション居住者のための自転車置場（駐輪場）として無償で提供し、また、亡梅太郎の所有地である同図面の赤色部分(1) （約四八平方メートル）を同マンション居住者の来客用駐車場として無償で提供しており、亡梅太郎の死後はその相続人である控訴人らが引き続きこれらを無償で提供している。次に、本件駐車場は二〇台駐車できるスペースがあるが（その一部は前記のとおり駐輪場として無償で本件マンションの居住者に提供されている。）、亡梅太郎は、そのうち五台分を本件マンションの居住者（区分所有者）に賃貸し（分譲直後からの賃借人は中桐睦之、金井孝憲、喜名朝雄、安光洋、現在の賃借人は中桐睦之、佐々木昇、喜名朝雄、蓮見美智男、井関虎雄）、その余を萬寿亭に賃貸し、平均して一か月合計約一〇万円位の賃料を受領してきており、亡梅太郎の死後はその相続人である控訴人らが右賃料を受領している。
４ 亡梅太郎及びその相続人である控訴人らは、今までに本件駐車場を利用していることにつき本件マンションの管理組合に対し何らかの費用を納入したということは一切なく、また、本件駐車場の電気、水道の料金を支払ったこともなく（ただし、亡梅太郎が、同人の存命中に一時年二万四〇〇〇円を支払ったことはある。）、本件駐車場部分の固定資産税を支払ったこともない。もっとも、控訴人らは、自己が支払うべき金員についてはこれを支払う意思を従前からもっている。
以上の事実に基づき検討するのに、本件マンションの分譲主である亡梅太郎と各買主（区分所有者）との間には、本件契約が締結されたことにより本件専用使用権設定契約も締結されたものと認められるものであり、その法的性質は、前記事実関係によれば、期間の定めのない使用貸借類似のいわゆる無名契約であると解するのが相当である（本件専用使用権が所有権留保であるとする控訴人らの主張は採るを得ない。）。ところで、本件専用使用権の設定を考慮したことにより各買主に対する分譲価額がそうでない場合よりも安く決められたことが認められるので、本件専用使用権が全く無償で設定されたものとはいえないが、本来、区分所有者の共用に供されるべき本件駐車場部分をいつまでも永久的に無償で使用を継続することができるとするのは余りにも不合理であるというべきであるから、将来、本件マンションを建て替える時点においては本件専用使用権は当然消滅するものと解すべく、また、それまでの間においても本件専用使用権の使用、収益をなすに足る相当期間を経過したときは貸主たる区分所有者は、民法五九七条二項但書の規定を類推して直ちに本件専用使用権者に対し本件専用使用権設定契約を解約して本件駐車場部分の返還を請求することができると解すべきである。
二 次に、再抗弁１（公序良俗違反の主張）について検討するのに、まず、亡梅太郎が敷地面積を不法に減少させたり、マンションの壁に他人ために不法に煙突を取り付けたりしているとの被控訴人らの主張については、<証拠>によれば、当事者間に被控訴人ら主張のような紛争が生じて訴訟にまでなった事実はあるが、敷地面積不足の点及び煙突取り付けの点についてはいずれも控訴人ら側が大幅に譲歩することによって裁判上の和解が成立していることが認められるものであるところ、控訴人ら側に被控訴人ら主張のような悪意ないし不法性があったとのことを認めるに足りる的確な証拠はない。また、本件専用使用権の設定契約は分譲主である亡梅太郎が買受人たる被控訴人らの無知、無関心に乗じて本件マンションの敷地部分を二重に譲渡し不法の利益を得ようとして行ったものであるとの被控訴人らの主張についてもこれを認めるに足りる的確な証拠はない。次に、本件専用使用権の設定につき何らの対価関係がないとか、右の設定によって区分所有者や管理組合は何らの利益も得ておらないところ、亡梅太郎らは電気、水道料金も全く支払わず固定資産税も負担していないなどとの被控訴人らの主張について検討する。全く無償で本件専用使用権が設定されたものといえないことは前記のとおりであるから右設定につき何らの対価関係がないとの主張は採るを得ない。そこで、その余の主張部分を含めて前記認定事実をもとに検討するのに、本件駐車場部分の本件全土地に占める割合が相当大きいこと、その位置は本件マンションの各階の真下である一階部分にあること、本件駐車場は本件マンションの共用部分に属するものであり、本来、同マンションの居住者のために使用されるべきものであること、本件専用使用権の存続期間の定めがなく、その権利の具体的内容が必ずしも契約上明らかでないことなどに照らすと、前記のような本件専用使用権の設定は決して好ましいものとはいえないが、しかし、当時、このような本件専用使用権の設定も分譲マンションの価額を低くするために相当行われていたものであり必ずしも不当な目的のもとに設定されたものとはいえないこと、分譲主に本件専用使用権が留保されることがパンフレットはもとより本件契約書上及び管理規約上明記されていたこと、分譲の際に受託会社である訴外銀行の担当者が各買主に対し本件専用使用権が施主に留保されていることの説明（当該契約条項の説明）をしていること、各買主は本件契約書の条項及び右の説明を了承のうえ契約したものと推認されること、本件駐車場の位置は一階にあるものの、本件マンションの居住者は同駐車場のある場所を通らなくても各階の各自の建物へ自由に出入りできること、亡梅太郎らが本件駐車場の電気、水道の料金を支払っていないという点は別途解決されるべき問題であって本件専用使用権の設定の当否ないし効力に影響すべきことではないこと、控訴人らが本件駐車場部分の固定資産税を支払っていないという点は、本件専用使用権が所有権でない以上は当然であること（なお、控訴人弘司及び亡梅太郎<同人の死後は控訴人藤原玉尾>は前記のとおり自己所有の区分所有建物を有する関係上、その持分に応じて固定資産税を支払ってきていることは弁論の全趣旨により認められる。）、本件駐車場部分の土地は駐車場だけの土地というわけではなく、二階以上の各建物の敷地（底地）でもあるから、被控訴人ら各区分所有者が本件駐車場部分を含む本件全土地についての固定資産税を各自の持分にしたがって支払うべきことは当然であり、法的には本件駐車場部分の固定資産税を被控訴人らが控訴人らに替わって支払っているとみるべきものではないこと、亡梅太郎及びその相続人である控訴人らは、前記一３のとおり本件マンションの居住者のために駐輪場及び来客用の駐車場を分譲以来引き続き無償で提供していること等を勘案すれば、未だ本件専用使用権の設定契約が公序良俗に違反して無効であるとまでいうことはできない。したがって、再抗弁１は採るを得ない。
三 再抗弁２について検討するのに、亡梅太郎が昭和六〇年九月一六日に死亡したことは認められるところ、本件専用使用権設定の経緯、内容等に照らせば、前記認定のとおり本件専用使用権設定契約は使用貸借類似の契約であるとはいえるが、当事者の意思としては分譲主の死亡により本件専用使用権設定契約が効力を失うというものではなく（もし、死亡により効力を失うとすると、分譲主が分譲後まもなく急死したような場合には分譲主にとって極めて酷な結果となろう。）、相当長期間にわたり（分譲主側としては本件マンションが存続する限り効力を有するとの意思であったと推察される。）その効力を有するとの意思であったと解するのが相当である。したがって、再抗弁２も採るを得ない。
四 再抗弁３について検討するのに、本件専用使用権設定契約の解約をするには、本件マンションの区分所有者が全員で行うか、又は管理規約に基づき決議をしたうえで行うべきものであると解すべきところ、区分所有者の全員による解約でないことは控訴人らの主張自体から明らかであり、また、管理規約に基づく決議があったとの主張・立証はない。なお、前記認定の本件事実関係のもとにおいては、未だ本件駐車場の専用使用権の使用、収益をなすに足る相当期間を経過したとは認め難い。したがって、解約をしたとの被控訴人らの再抗弁３も採るを得ない。
五 そうとすれば、亡梅太郎の締結した本件専用使用権設定契約は有効であり、同人の死亡後控訴人らは相続により本件専用使用権を承継取得したものということができるので、被控訴人らの持分権に基づく本件土地の明渡請求及び不当利得返還請求は、その余の点につき判断するまでもなく理由がないといわなければならない。
六 よって、原判決を取り消し、被控訴人らの本訴請求を棄却することとし、主文のとおり判決する。
（裁判長裁判官 上田次郎 裁判官 渡辺貢 裁判官 中田昭孝）